Der Prozess des Immobilienkaufs in der Türkei

• Welche Rechte und Pflichten haben ausländische Käufer?

• Warum brauchen Sie eine Immobilienagentur?

• Wie läuft eine Standardtransaktion ab und kann ein Ausländer einen Kredit aufnehmen?

Bürger welcher Länder haben das Recht, Immobilien in der Türkei zu kaufen?

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Im Jahr 2012 hat die Türkei das sogenannte „Gegenseitigkeitsprinzip“ abgeschafft, wonach nur Bürger von Ländern, die den Türken ähnliche Möglichkeiten bieten, lokale Immobilien kaufen könnten. Für Käufer aus 129 Ländern wurden die Beschränkungen aufgehoben. Insbesondere für Menschen aus Aserbaidschan, Kasachstan, Turkmenistan, Usbekistan und Kirgisistan.

Auch Staatsbürger Russlands, der Ukraine und Weißrusslands können vollwertige Eigentümer von Immobilien in der Türkei werden. Die Transaktion kann sowohl für eine natürliche als auch für eine in der Türkei registrierte juristische Person durchgeführt werden.

Rechte ausländischer Grundstückseigentümer

Investitionen in die türkische Wirtschaft sind ausreichende Gründe für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis. Zu den Investitionen zählt unter anderem der Erwerb von Immobilien – sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung. Darüber hinaus können Besitzer von Gegenständen jeglichen Werts eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Und Käufer, die 250.000 US-Dollar oder mehr in Immobilien investieren, haben das Recht, sofort die türkische Staatsbürgerschaft zu beantragen.

Pflichten ausländischer Immobilieneigentümer

In der Türkei gibt es eine jährliche Grundsteuer. Alle Eigentümer müssen es zahlen, unabhängig von ihrem Staatsbürgerschaftsland. Selbstverständlich bestehen auch Verpflichtungen gegenüber Stadtwerken. Ausländer müssen außerdem die türkischen Immobiliengesetze einhalten. Zum Beispiel das Mietgesetz, das die tageweise Vermietung von Wohnungen eigentlich verbot. Hier können Sie auf die Hilfe einer lizenzierten Immobilienagentur nicht verzichten.

Wie sucht man nach Immobilien in der Türkei?

Bevor Sie mit der Suche nach einer Wohnung oder Villa beginnen, die zu Ihnen passt, empfehlen wir Ihnen, mehr über den türkischen Immobilienmarkt, lokale Gesetze, aktuelle Preise, beliebte Resorts zu erfahren... indem Sie uns kontaktieren – die lizenzierte Immobilienagentur Goodzone Homes. Wir organisieren Immobilienbesichtigungstouren. Wenn Sie sich bereits für eine Region entschieden haben, ist dies eine gute Möglichkeit, sich verschiedene Standorte genauer anzusehen. Eine solche Tour verpflichtet Sie nicht zum Kauf einer Immobilie, aber im Falle einer Transaktion erstattet die Agentur oder der Entwickler in der Regel die Kosten der Reise vollständig (mehr dazu in unseren nächsten Blöcken).

Die Aufgabe der Agentur besteht nicht nur darin, geeignete Immobilien für Sie auszuwählen und Besichtigungen zu organisieren, sondern auch darin, die „Sauberkeit“ der Immobilie zu überprüfen, einen Kauf- und Verkaufsvertrag zu erstellen und Unterlagen für den Erhalt einer TAPU (Eigentumsbescheinigung) einzureichen.

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Wir bieten auch einen After-Sales-Service an – von der Anbindung der Kommunikation an den neuen Eigentümer bis hin zur Vermietung.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für eine Standard-Immobilientransaktion

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Stufe 1. Abschluss eines Kaufvertrags

Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrag

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Im ersten Schritt schließen Verkäufer und Käufer einen Vertrag. Es enthält Informationen über die Parteien der Transaktion, die Immobilie (Grundriss, Baumerkmale, Termine der Inbetriebnahme usw.), Zahlungsbedingungen für die Transaktion und die Verantwortlichkeiten der Parteien.

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Bei Vertragsabschluss benötigt der Käufer lediglich einen ausländischen Reisepass. Das Dokument liegt in zwei Exemplaren und in mehreren Sprachen vor, beispielsweise Türkisch und Deutsch (Russisch, Englisch, etc).

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Der Vertrag selbst hat, selbst wenn er von einem Notar beglaubigt wurde, nicht die Wirkung einer Urkunde, die die Eigentumsübertragung bescheinigt. Dazu benötigen Sie eine TAPU (Eigentumsbescheinigung).

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In der Türkei gibt es ein Titelsystem für die Registrierung von Rechten an Immobilien, das heißt, staatliche Stellen, vertreten durch die Katasterabteilung, erstellen Eigentumsdokumente und garantieren so die Reinheit und Rechtmäßigkeit von Transaktionen auf staatlicher Ebene.

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Notare sind nicht berechtigt, Kauf- und Verkaufstransaktionen selbstständig zu registrieren. Ein Notar kann nur einen Vertrag aufsetzen, dessen Gegenstand der Kauf und Verkauf von Immobilien ist, sowie die Unterschriften auf dem Vertrag notariell beglaubigen.

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Anzahlung

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Bei Vertragsunterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung zur Reservierung der Immobilie – 5-10 % des Immobilienpreises. Es empfiehlt sich, die Höhe der Anzahlung im Vertrag als gesonderte Klausel in den für beide Parteien geltenden Vertragsstrafen anzugeben.

Stufe 2. Vorbereitung der Dokumente zur Registrierung der Transaktion

Um den Vertrag zu unterzeichnen, reicht ein internationaler Reisepass aus, aber um den Besitz der Immobilie endgültig festzustellen und eine TAPU zu erhalten, benötigen Sie weitere Dokumente. Auf Wunsch erstellen wir eine Vollmacht für den Immobilienmakler.

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Wenn der Käufer die Unterlagen für die Registrierung des Immobilieneigentums nicht persönlich vorbereiten kann/will, kann er seinem Vertreter in der Türkei eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen, der in seinem Namen alle Formalitäten erledigt.

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TIN erhalten

Der Käufer, auch ein Ausländer ohne Aufenthaltserlaubnis, muss über eine individuelle Steuernummer in der Türkei verfügen – dies ist eine zwingende Voraussetzung für die Registrierung von Immobilien, die Eröffnung eines Bankkontos und den Abschluss von Verträgen mit Versorgungs- und Telefonanbietern.

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Der Vorgang ist einfach und dauert einige Minuten. Um eine TIN zu erhalten, müssen Sie zum Bezirksfinanzamt (vergi dairesi) kommen, Ihren Reisepass vorlegen und einen Antrag stellen.

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Eröffnung eines Bankkontos – optional

Am häufigsten wird für die Transaktion ein Bankkonto in der Türkei eröffnet. Das ist praktisch, da Sie in Zukunft Ihre Stromrechnungen von demselben Konto aus bezahlen können. Sie benötigen es auch, wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. Viele türkische Banken verfügen über russischsprachiges Personal und Internetbanking, sodass es bei der Kontoführung keine Schwierigkeiten geben sollte.

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Um ein Konto zu eröffnen, benötigen Sie:

• Ins Türkische übersetzter internationaler Reisepass (von einem Notar beglaubigt) und dessen Fotokopie;

• Steuernummer in der Türkei (amtliches Dokument des Finanzamtes);

• interner Reisepass mit Meldestempel am Wohnort.

Ein türkisches Bankkonto kann in Euro, US-Dollar oder türkischer Lira eröffnet werden. Sie können alle drei Fremdwährungskonten gleichzeitig eröffnen. Der Vorgang dauert einige Minuten und Sie können sofort Geld einzahlen. Es gibt keinen Mindesteinzahlungsbetrag, das Konto kann bei der Eröffnung sogar leer sein.

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Wenn Sie kein Konto in der Türkei eröffnen möchten, können Sie die Transaktion per Überweisung aus Ihrem Land direkt auf das Konto des Verkäufers bezahlen.

Stufe 3. Zahlung für Immobilien

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Sie können Immobilien in der Türkei in türkischen Lira, Euro, Dollar und britischen Pfund bezahlen. In Alanya werden die Preise hauptsächlich in Euro angegeben. Nach persönlicher Vereinbarung mit dem Verkäufer können Sie eine geeignete Währung auswählen, indem Sie diese Klausel in den Vertrag aufnehmen. Dort ist auch der Zahlungsplan angegeben.

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Am häufigsten werden Transaktionen per Banküberweisung bezahlt. Ein Teil der Mittel kann in bar ausgezahlt werden. Einige Bauunternehmen akzeptieren Zahlungen in ihren Büros in Russland, der Ukraine, Kasachstan ...

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Bis zum Erhalt der TAPU muss die Immobilie vollständig bezahlt sein. Es ist möglich, ein Objekt in Raten zu kaufen, allerdings wird in diesem Fall eine Belastung in die Eigentumsurkunde eingetragen, die nach vollständiger Bezahlung entfernt werden kann.

Stufe 4. Eigentumsübertragung und TAPU

Der Verkäufer (oder sein Bevollmächtigter), der Käufer (oder sein Bevollmächtigter), ein Vertreter der Immobilienagentur (Verkaufsleiter) und ein notarischer (staatlicher) Übersetzer treffen sich im Katasteramt. Bei der Durchführung von Transaktionen mit Ausländern, die kein Türkisch sprechen, ist die Unterschrift eines staatlichen Übersetzers eine zwingende Voraussetzung für die Legitimität des Vertrags.

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Hier erfolgt die Übertragung von TAPU, dem Haupteigentumsdokument (bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle mit der Übertragung von TAPU verbundenen Steuern und sonstigen Kosten bezahlt sein).

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Die TAPU enthält folgende Informationen:

1. Adresse des Ortes, an dem sich das Objekt befindet;

2. Foto des Eigentümers (zum Ausfüllen der Unterlagen werden 2 Fotos benötigt);

3. Informationen zur Registrierung des Standorts im Kataster;

4. Zustand des Geländes (Angaben aus dem Kataster);

5. die Fläche des Grundstücks, die dem neuen Eigentümer gehört (proportional zur Größe der gekauften Wohnung);

6. Art des Eigentums am Objekt;

7. Eigentumswert;

8. Angaben zu Vorbesitzern;

9. Informationen über neue Eigentümer;

10. Datum des Kaufs der Immobilie durch den Vorbesitzer;

11. TAPU-Registrierungsnummer des Vorbesitzers (Änderungen bei Eigentumsübertragung);

12. TAPU-Dokumentregistrierungsdaten;

13. Datum des Kaufs der Immobilie durch den neuen Eigentümer;

14. Siegel der Katasterbehörde, Unterschrift einer bevollmächtigten Person.

Die Frist für den Erhalt der TAPU beträgt bis zu fünf Tage ab dem Zeitpunkt, an dem der Verkäufer einen Antrag beim Katasteramt einreicht. Danach wird der Käufer der vollständige Eigentümer der Immobilie in der Türkei.

Stufe 5. Ausführung von Verträgen für Versorgungsdienstleistungen

Der letzte Schritt der Transaktion ist die Abwicklung von Verträgen mit Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Telefon, Internet) für den neuen Eigentümer der Immobilie.

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Wenn Sie ein neues Gebäude gekauft haben, müssen Sie zunächst einen Iskan – einen technischen Pass für die Wohnung – besorgen.

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Um sich für Stromrechnungen zu registrieren, benötigen Sie:

• Reisepass des Grundstückseigentümers (Kopie).

• TAPU für Immobilien (Kopie).

• Einzelner Iskan (Kopie).

• Versicherungspolice (obligatorische Erdbebenversicherung).

• Seriennummern von Wasserzählern.

• Anträge für den Anschluss von Versorgungseinrichtungen.

• Eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Vertreter (sofern der Eigentümer nicht selbst an der Registrierung von Abonnements beteiligt ist).

Ist es möglich, eine Immobilientransaktion aus der Ferne durchzuführen?

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Ja, du kannst. Dazu unterzeichnet der Käufer eine notariell beglaubigte Vollmacht für seinen Vertreter, der an seiner Stelle die Unterlagen einsammelt.

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Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Immobilie in der Türkei

Die Zusatzkosten für den Immobilienkauf in der Türkei werden geringer sein als in den meisten europäischen Ländern. In den meisten Fällen werden sie 5-7 % des Marktpreises der Immobilie nicht überschreiten.

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Grunderwerbsteuer

Der Käufer muss eine Grundsteuer zahlen – 4 % des Katasterwerts der Immobilie, der in der Regel niedriger ist als der Marktwert.

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Staatliche Gebühren bei der Registrierung von TAPU

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Für die Ausstellung einer Eigentumsbescheinigung wird eine Katastergebühr erhoben. Sie müssen auch für die Dienste eines staatlichen Übersetzers bezahlen, dessen Anwesenheit im Umgang mit Ausländern obligatorisch ist.

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Notarielle Vollmacht

Wenn die Transaktion (oder Teile davon) aus der Ferne durchgeführt wird, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht für den Vertreter des Käufers in der Türkei erforderlich. 

Pflichtversicherung

Alle Immobilienbesitzer in der Türkei müssen eine Erdbeben- und Naturkatastrophenversicherung – DASK – abschließen. Ohne sie ist der Abschluss von Verträgen mit Energieversorgern nicht möglich. Die Kosten für die Police betragen ca.10 €*

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*Stand: Aug 2023